マンションは財産分与の対象になるか

財産分与は、基本的には清算的な側面から、婚姻後に夫婦の協力によって形成された財産を1／２に分与します。そこで、遺産や婚姻前の貯蓄を原資に購入したなど特殊な事情がない限り、婚姻後に購入したマンションは財産分与の対象になると考えてよいでしょう。

親から相続したマンションの場合

親から相続したマンションは、夫婦が協力して形成された財産ではなく、特有財産として財産分与の対象にならないのが原則です。もっとも、これは清算的財産分与という観点からであって、扶養的、慰謝料的な財産分与という趣旨で考慮されることはありえます。

別居後に購入したマンションの場合

別居後に購入したマンションも基本的には、夫婦が協力して形成された財産でなければ、財産分与の対象とはなりません。同居中に形成された貯蓄を原資に購入された場合、夫婦で形成された資産がマンションに形を変えただけだとも考えられます。もっとも、別居時の預金が夫婦共有財産として分与の対象になることから、敢えて、別居後に購入したマンションを分与対象とする必要がない場合が多いでしょう。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

マンションを財産分与する方法としては、売却して売却益を分与するなどいろいろな方法が具体的な事情に応じて採用されています。

どちらかが住み続ける

どちらかが住み続けることで合意できる場合には、どちらかが住み続けることを前提に財産分与が行われます。住宅ローンがない場合や住宅ローンが残っていてもアンダーローンの場合には、売却益に相当する金額をマンションの価値と評価して、これを分与する方法がよくとられます。
オーバーローンの場合には、住み続ける方が、住宅ローンごと引き受けることとし、オーバーローンのマイナス考慮しない方法が取られるのが一般的かつ裁判所の実務です。

売却

自宅の評価額が争いになり、売却するしか納得する評価が困難だという場合には、売却することもあります。
また、住み続けることを希望する側が、住宅ローンを引き受けるだけの資力がない場合など、売却するしかない場合もあります。
やはり、売却してしまうのが、わかりやすいと思います。

マンションの評価方法

財産分与の対象となる場合、その評価額が争点になることが多いです。マンションの評価は、固定資産税評価額や相続税評価額、無料簡易査定、不動産鑑定士による鑑定など様々な方法で可能です。一般的には、市場価格がマンションの価値だといえます。ただ、市場価格といっても実際に売却してみないと、タイミングや運によって売却価格は変わってしまいます。実務上は、それぞれが無料査定をいくつか行い、お互いに有利な評価額を出してその間と取って解決するということが多い印象です。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

マンションを分与した場合には、名義変更を忘れないようにしておきましょう。まれに、面倒で所有名義を変更しないで放っておかれることもありますが、避ける方がよいです。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションの頭金を特有財産から支出したと主張されることがあります。一般的には、購入価格に対する特有財産の割合を算出し、不動産の価値に同割合をかけて、特有財産の割合を算出することが多いです。

マンションの財産分与でかかる税金

財産分与でマンションを分与する場合、分与される側に贈与税などの税金は基本的にはかかりません。不相当に高額な分与となった場合には、贈与税が発生する場合はありあす。
登記名義の変更にあたっては登録免許税がかかります。
分与する側は、分与時点の時価によっては譲渡所得税が発生する場合があります。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションは高額な財産の1つで、その評価は難しいですし、住宅ローンの有無、共有関係、頭金の負担など、財産分与において様々な事情が考慮されることがあります。また、離婚後に住宅ローンの負担が重くのしかかってしまって生活が行き詰まることになることもあります。1人で考えずに専門家からアドバイスを受けて進めることをお勧めします。